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当サイトへお越し下さり、ありがとうございます。
私たちが取組む分離発注方式の家づくり・建物づくりは、
さまざまな建築計画とその実現に採用可能なものです。

建築計画の選択肢が広がり、よりリーズナブルに
素敵な建物づくりのお役に立てれば幸いです。

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★リスクを減らし、コストを軽減。
完全分離発注方式(オープンシステム)を採用し、活動している設計事務所です。

★従来の一括請負方式ではなくお客さま主導による完全分離発注方式の建築システムです。

★お客さまと建築設計事務所が、パートナーシップを組んで、建築プロセス全体を統括しながら進めます。
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【 業務案内 】
●一般住宅・輸入住宅・店舗の企画・設計・監理
●木造住宅の耐震診断 及び 耐震補強計画
●老朽事業物件の再生の企画・設計・監理
☆オープンシステム(完全分離発注)による設計監理方式
☆ハーフビルド・セルフビルドの建築方式






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分離発注方式(オープンシステム)とは・・・

(CM [ コンストラクション マネージメント ] 方式 )


★従来の一括請負方式ではなく、お客さま主導による完全分離発注方式の建築システムです。

★お客さまと建築設計事務所が、パートナーシップを組んで、建築プロセス全体を統括しながら進めます。

★工事の発注は、基本的にお客さまから各専門工事会社に分離発注としますが、ゼネコンや工務店が、工事管理などで参加する場合もあります。

★専門工事会社の選定は、お客さまと設計事務所が、協議をして決定します。









オープンシステムの効果

★まず設計の契約のみを行い、計画内容の詳細と各専門業者の見積りのすり合せを繰返し、
折合いが合うまで工事の発注(契約)をしないため、お客さまのリスクも少なく、本格的な注文建築が、一括発注に比べ割安で可能です。

★お客さまは、自分の建物に対し重要な意思決定に積極的に参加することが可能になります。

★コストも含め、不透明だった部分が明確になり、無駄な費用を排除することができます。

★建築設計事務所がプロジェクトを統括することによって、建築の質の向上が図れます。

★専門工事会社は工事の参加の機会が増え、技術力と競争力があれば、受注の増加につながります。

★ネットワークにより、単価情報や経験情報の共有など、様々なメリットがあります。

■オープンシステムについての詳細情報は

オープンシステム全国ネットワークの公式サイトへ → http://iehito.co.jp/




 Q&A 


Q.ゼネコンや工務店は、参加しないということですか?

★A.基本的にオープンシステムは、ゼネコンや工務店は参加しない完全分離発注方式です。

但し、建築の内容によっては、ゼネコン、工務店が参加する方式もあります。



Q.ゼネコンや工務店抜きで建築は可能でしょうか?

★A.海外ではプロジェクトマネージメント/コンストラクションマネージメントとして定着しています。
むしろ日本の一括請負方式の方が特殊です。

建築現場におけるノウハウや技術は、専門工事会社にあります。設計者が統括することは十分可能です。

設計者はお客さまの委託を受けて、中立な立場で業務を推進します。建物の質を向上させるためには、むしろ望ましいことです。



Q.お客さま(施主)にとって面倒なのでは?

★A.実務上はお客さまの委託を受けた設計者が大部分の業務を行います。

但し、「すべて業者にお任せの方が良い」という方にとっては若干、面倒に感じるかもしれません。

しかし、その少し面倒な分だけ、重要な部分での意思決定への参加無駄な費用の削減質の向上透明性の確保など何倍ものメリットがあります。



Q.工事中に工事会社が倒産したら?

★A.ゼネコンや工務店が、一括で請負っても倒産することはあり、その場合の被害は甚大です。

オープンシステムの場合は、専門工事会社の入替えで対処します。

業種ごとに出来高払いをしているため、実害は最小限です。



Q.完成後の保証やメンテナンスは?

★A.私たち設計事務所が窓口になり、工事施工をした専門工事会社と共に対処します。

ゼネコンや工務店も同じです。

万が一、重大な欠陥が生じた場合は、オープンシステム建築補償制度で完成引渡し後
10年間の保証をします。(大手損害保険会社と協同開発)



Q.契約と支払いはどのように?

★A.設計・監理業務に関しては、お客さまと設計事務所は、建築士業務委託契約を交わし、
業務の進行に応じて報酬をお支払いいただきます。

工事に関してはお客さまと各専門工事会社は、それぞれ工事請負契約を交わし、
出来高に応じて工事代金をお支払いいただきます。

支払いの予定日と金額は、工事着工前に一覧表で明確になります。

現場での変更や追加工事が発生しないように設計段階で決め細やかな打合せが行われます。


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建築計画から完成までの流れ

■お客様のライフプランに基づき、雑誌やインターネットなどで情報収集。




■自己資金がどのくらい用意できるのか、ローンを組まれる場合、どのくらい必要があるのかをご確認。


■土地探しからの場合、環境や利便性、相場価格を調べ、

思い通りの広さの土地を手に入れられるかをご確認。







■どんな事でもお気軽にご相談下さい
080-4003-3912

h.yakushiji@gmail.com
093-654-3674
■お客様のライフプランに基づき、ご希望のプラン・予算・資金計画・工期などの概要のインタビューをさせていただきます。
■建築関連法や敷地・道路のかかわりや地盤・周辺の景観などを実際に現地にて確認させていただきます。(地積測量図などがあれば、ご準備ください。)
■ご要望を基本計画図面などにまとめ、ご提案。

■参考事例 ↓
■ご提案のプランや建築システムなど納得していただいた場合、設計の申込み(仮契約)をしていただきます。
■工事費の概算チェック・融資を受けられる場合は、可能融資額再チェックなどを行います。
■概算見積もりや融資額をチェックした後、設計・監理の委託契約を締結。

★工事の契約をするわけではないので、施主のリスクは最小限となります。
★この時点で発生する費用は、設計・監理料関係の一部のみです。
■プラン再検討と仮決定。
・要望や意見を更にインタビューし必要に応じて説明・話し合いを行います。

・計画案について説明、意見を聞いたり話し合いを行います。
・設計与条件の整理・敷地の調査・関連法規の再チェック
・関係官庁と事前の打ち合わせ
・設計コンセプトの作成・計画案の作成
■模型やCGなどでシミュレーションし、プランの再検討をしていただきます。
■意匠図・構造図・設備図の作成、確認申請などの業務を進めます。


・実施設計図面の作成

・実施設計業務の終了報告
・仕上材料や設備機器などについて意見を聞き、共に検討します。
※実施設計の細部が決定するまで繰り返します。
・実施設計図面の修正
・最終の実施設計内容を説明し確認していただきます
・確認申請等の提出
■専門工事会社への見積参加案内
・設備や内装その他、専門工事業者さんのご指名があればお申付け下さい。
■各見積り参加業者の選定さんへの図面配布と内容などの説明・質疑応答が行われます。
・見積参加業者の選定

・質疑・回答
・発注説明と設計図書の配布
■第1回見積結果の検討
・第1回打合せ(結果説明・変更内容の検討)


・第2回見積結果の検討
・第2回打合せ(結果説明・変更内容の検討)
※変更内容と工事費が確定するまで行います
・実施設計図面の修正

・見積明細書の整理
■この時点で、始めて詳細な工事額が、決定します。
★折合いが合うまで、設計内容と見積りのすり合せを繰返した後、
各専門工事会社とのご契約となります。
■建設費(設計・監理料含む)は、一般的に一括請負方式に比べ、同じ仕様の場合、10%~20%コストダウンが可能です。
・工事工程表の作成


・工事代金支払い予定表の作成
・工事請負契約書の作成(全業者分)
・工事請負契約(調印式)
・見積・施工業者選定業務の報告(経過図書を提出)
■工事関係者を交えて着工前の最終打合せを行います。
■工事品質の監理・工程監理・設計変更などの対応・各種検査を行います。
・工事現場での注意事項を説明(施主・業者)


・起工式(ご希望された場合)
・現場監理(検査・工程打合せ)
・出来高査定・請求書のチェック
・第三者検査
■所轄県建築課・竣工検査・手直し指示と確認
・工事監理業務の報告(監理記録・写真などを提出)
■鍵・各種保証書・取説などをお受取りください。
■お引渡し後、1ヶ月前後と1年後、2年後に訪問検査を行います。
これから永いお付き合いをさせていただきます。

何でもお気軽にお申し付け下さい。

大里の住宅  n12-0118#0014



















































◆所在地北九州市門司区大里
◆敷地面積162.09㎡(49.03坪)
◆建物用途専用住宅
◆構造・規模木造(軸組工法)2階建
98.80㎡(29.88坪)



◆主な仕様★長期優良住宅仕様
・屋根ガルバニウム鋼板瓦棒葺
(外張断熱通気工法)

・外壁サイディング張+フッ素コート
(外張断熱通気工法)

・外部建具断熱サッシ
・内壁チャフウォール塗装
・天井チャフウォール塗装
・設備関連オール電化・エコ給湯
太陽光発電システム

・その他ステンレス基礎パッキン



▼ お客様のブログ ▼

建築家と建てるローコスト長期優良住宅/夫婦+子のマイホーム建設奮闘記

篠栗町の住宅  n09-0151#0014



所在地
敷地面積
建物用途
構造・規模

【主な仕様】

・屋根
・外壁

・外部建具
・内壁

・天井
・設備関連

・その他
福岡県糟屋郡篠栗町
312.68㎡( 94.58坪)
専用住宅
木造(軸組工法)2階建
134.15㎡(40.58坪)
★長期優良住宅認定
(県知事・第799号)
GL鋼鈑葺
(外張断熱通気工法)
サイディング張+フッ素コート
(外張断熱通気工法)
断熱サッシ
チャフウォール塗装
チャフウォール塗装

太陽光発電システム
オール電化・エコ給湯
ステンレス基礎パッキン













行橋の賃貸住宅  n09-0166#0014



所在地
敷地面積
建物用途
構造・規模

【主な仕様】
・屋根

・外壁


・外部建具
・内壁
・天井
・設備関連

・その他
福岡県行橋市
243.08㎡(73.53坪)
専用住宅
木造(軸組工法)平屋建
63.76㎡(19.28坪)


GL鋼鈑葺
(外張断熱通気工法)
サイディング張+VP
(外張断熱通気工法)
断熱サッシ
Vクロス貼
Vクロス貼
オール電化・エコ給湯

ステンレス基礎パッキン